Plus values

Juridique - Cession - Plus values

Plus values

Plus value immobilière à partir du 01/01/2013
 
Selon l’article 244 bis A du Code général des impôts, les plus-values réalisées à titre occasionnel par des contribuables domiciliés hors de France lors de la cession d’immeubles, sous réserve des conventions internationales, supportent selon les cas un prélèvement de 33 1/3% ou de 19%.
Les plus-values immobilières font donc l’objet d’un prélèvement dont le taux est fixé :
-         à 19 % pour les personnes physiques et les associés personnes physiques de sociétés de personnes françaises, s’ils sont résidents à la date de la cession d’un état  membre de la Communauté européenne, d’Islande ou de Norvège.
-         à 33 1/3 % dans tous les autres cas.
 
Plus-values réalisées par des personnes physiques

Calcul de la plus-value imposable

•    différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition,

•    abattement progressif:
 
Le prix de cession est le prix mentionné dans l'acte, on peut y ajouter des charges et indemnités, comme par exemple une indemnité d'éviction versée au locataire par l'acquéreur, pour le compte du vendeur. On peut diminuer le prix de cession des frais supportés par le vendeur, et définis par décret, comme par exemple la commission d'agence ou le coût des diagnostics obligatoires.
Le prix d'acquisition est le prix effectivement payé et mentionné dans l'acte de vente OU la valeur du bien indiquée dans une déclaration de succession ou de donation. On peut y ajouter les frais et dépenses indiqués ci-après :
- frais afférents à l'acquisition à titre gratuit y compris droits de mutation à titre gratuit. 
- frais afférents à l'acquisition à titre onéreux, soit pour leur montant réel sur justificatif, soit forfaitairement pour les immeubles (7,5% du prix d'acquisition).
- frais de construction, agrandissement, amélioration sous conditions et pour leur montant réel, soit 15% du prix d'acquisition à condition que le bien soit vendu plus de 5 ans après son achat et qu'il soit un immeuble bâti (terrains nus exclus).
- frais de voirie, réseaux et distribution.
Calcul de l'abattement pour durée de détention concernant les biens immobiliers autres que les terrains à bâtir afin de déterminer le montant imposable aux prélèvements sociaux des plus values immobilières :
 
Durée de détention (en années)
Abattement cumulé
de 1 à 5 0 %
6 6 %
7 12 %
8 18 %
9 24 %
10 30 %
11 36 %
12 42 %
13 48 %
14 54 %
15 60 %
16 66 %
17 72 %
18 78 %
19 84 %
20 90 %
21 26 %
22 28,00 %
 
Un abattement temporaire et exceptionnel est calculé sur la plus-value après le décompte de l'abattement pour durée de détention. Cet abattement de 25% est valable du 1er septembre 2013 au 1er août 2014. Il n'est pas applicable dans les cas suivants : parts de société à prépondérance immobilière, cession par un contribuable à son conjoint, partenaire pacsé, concubin notoire, ascendant ou descendant du cédant ou de l'une de ces personnes, cessions à une personne morale dont l'une des personnes précitée est associée ou le devient à l'occasion de la vente, cession de terrains à bâtir.

Le montant de l'impôt sur le revenu lié à la plus-value est de 19%.

Calcul de l'abattement pour durée de détention concernant les biens immobiliers autres que les terrains à bâtir afin de déterminer le montant imposable aux prélèvements sociaux des plus values immobilières :

 
Durée de détention (en années) Abattement cumulé
de 1 à 5 0 %
6 1,65 %
7 3,30 %
8 4,95 %
9 6,60 %
10 8,25 %
11 9,90 %
12 11,55 %
13 13,20 %
14 14,85 %
15 16,50 %
16 18,15 %
17 19,80 %
18 21,45 %
19 23,10 %
20 24,75 %
21 26,40 %
22 28,00 %
23 37,00 %
24 46,00 %
25 55,00 %
26 64,00 %
27 73,00 %
28 82,00 %
29 91,00 %
30 100 %
Un abattement temporaire et exceptionnel est appliqué sur la plus value après le décompte de l'abattement pour durée de détention. Cet abattement de 25% est valable du 1er septembre 2013 au 1er août 2014. Il n'est pas applicable dans les cas suivants : parts de société à prépondérance immobilière, cession par un contribuable à son conjoint, partenaire pacsé, concubin notoire, ascendant ou descendant du cédant ou de l'une de ces personnes, cessions à une personne morale dont l'une des personnes précitée est associée ou le devient à l'occasion de la vente, cession de terrains à bâtir.

Le montant des prélèvements sociaux liés à la plus-value est de 15,5%

Sous certaines conditions, une prolongation de l'abattement est possible lorsque la cession intervient entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2014 ou entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016 si la promesse de vente a acquis une date certaine avant le 31 décembre 2014. Le bien immobilier doit être dans une commune située dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (liste des communes en annexe du décret du 10/05/2013) et définie pour l'application de la taxe sur les logements vacants. De plus, l'acquéreur doit s'engager à démolir les constructions existantes et reconstruire à au moins 90% du COS des locaux d'habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de l'acte.

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